昆明的野心有多大？
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导语：
日前，昆明市自然资源和规划局发布了《环滇池空间形态与城市天际线控制规划》修编的招标公告，意味着昆明城市的天际线或又迎来变动。
凑巧的是，前不久，昆明第一高楼绿地东南亚中心过规。
从当前昆明在建200米以上高楼的情况来看，在高度和规模上所表现出的热情，能否通过昆明天际线的再次修编得以平缓，还需要时间观察。
不过，可以肯定的是，相应的“控高”政策的出台，将会对没有最高、只有更高的摩天大楼建设起到降温的作用。
（一）昆明第一高楼过规
9月14日，昆明市自然资源和规划局官网发布了《绿都商务中心建设工程规划许可证批前公示》，意味着昆明第一高楼绿地东南亚中心通过规划审批。
2018年4月，绿地集团以34.26亿元拿下巫家坝5个地块共约211.9亩土地。根据土地交易文件，其中编号为KCGD2017-8号的地块要求竞得者建设不低于350米的建筑物。
此前，绿地已在南京、武汉、成都等地打造多个绿地中心。而早在2013年，就有消息称绿地集团有意在昆明建设一座超高层的绿地中心。
绿地集团拿地之后不到一周，昆明绿地东南亚中心举行启动仪式，正式官宣将规划建设昆明的第一高楼，高约458米的昆明绿地中心，并对外公布了规划效果图。
2019年3月份，根据本地媒体报道，在与民航西南空管局协商沟通后，绿地东南亚中心的摩天大楼将降高30米，最终锁定428米的高度。
而此次绿都商务中心过规，共规划建设3栋高层建筑，其中主楼高428米，共91层，单栋建筑面积接近24万方，其仍然是昆明的第一高楼。
△绿地东南亚中心规划效果图
意味着，继昆钢大厦、昆明广场、万达双塔、恒隆广场、俊发春之眼之后，绿地东南亚中心将要刷新昆明的新高度。
（二）昆明城市天际线有多高？
关于昆明城市的天际线高度，昆明此前有过相关的政策指引。
早在2018年，昆明就编制完成了《环滇池空间形态与城市天际线控制规划》在内的多个规划，并审议通过了《关于加强城市空间管控和特色风貌塑造的指导意见》，明确昆明最高建筑限高控制在600米，构建高低错落的城市天际线景观。
《指导意见》指出，昆明主城区标志性区域建筑高度控制在200米左右，呈贡区制高点控制在300米左右，东风广场制高点控制在400米左右，巫家坝制高点控制在450-600米之间。
△昆明楼市天际线区域高度控制
去年4月份，昆明市自然资源和规划局又发布了《北京路、人民路沿线集中商务区城市设计》批前公示，拟对二环南路至北辰大道的北京路，二环东路至二环西路的人民路所形成的昆明商业商务功能核心区进行形象提升，充分展现区域性国际中心城市的“昆明特点、云南风格、中国气派、国际特征”。
在天际线控制方面，以东风广场、春之眼等人群普遍关注的景观节点、标志建筑为核心，进行合理的高度引导和控制，塑造韵律化城市天际线，在北京路沿线形成四峰三谷、东西共荣的空间界面，最高峰位于东风广场，最高高度不超过407米。
而在建的春之眼，其规划高度正好407米。意味着，其将成为昆明市中心（二环内）的制高点。
而对于昆明2018年《关于加强城市空间管控和特色风貌塑造的指导意见》中昆明城市制高点控制在600米的提法，可能在国家有关部门政策的管束下，面临缩水的情况。
就在今年7月，国家发改委发布通知，要求各地不得新建500米以上的超高层建筑。也就意味着超过500米的摩天大楼建设被按下“停止”键。在未来，昆明即便想建500米以上的高楼，也只能是想想而已了。
当然，就昆明的实际来看，超高建筑的天际线是否会定格在428米，可能还存在两个变数。
一个是，此前的土地推介会中，在巫家坝CBD核心商务区，有一块编号为KCGD2018-2的商业/商务用地，面积约59.37亩，规划限低400米。如果该地块交易成功，绿地东南亚中心的第一高楼头衔，或许会存在易主的可能。
△巫家坝KCGD2018-2地块规划限低400米
另一个是，前面提到的《环滇池空间形态与城市天际线控制规划》修编。目前，招标结果显示，昆明市规划设计研究院中标《环滇池空间形态与城市天际线控制规划》的修编工作。
△图源昆明市自然资源和规划局官网
从公布的信息可以看出，昆明自然资源和规划局将用99万元专项资金，修订昆明城市天际线的控制高度，具体会如何规划和引导，将为昆明未来的城市天际线高度留下了悬念。
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（三）昆明的野心有多大？
据不完全统计，截止2020年末，昆明建成/在建的200米以上高楼共有约40座。
这样的规模和高度，甚至可以与发达国家相媲美。
据某财经媒体发布的数据显示，2018-2021年，美国在建高楼Top10中，楼高在242.5-373.8米之间；而昆明近年在建的高楼Top10，楼高则在250-428米之间。
以此对照，昆明目前在建的摩天大楼，在高度上已经超过美国。
而从数量方面看，近20年来，美国仅有6座超过300米高的摩天大楼落成，纽约目前在建的摩天大楼（200米以上）有约30座。
△纽约城市天际线/图源SpaceGuy 2020/01/09
对照昆明，规划/在建200米以上的摩天大楼已有22座，其中还不包括诸如绿地东南亚中心两栋副楼、招平商务中心、云和中心公寓楼等接近200米的高楼。
因此，不得不说，昆明在建造摩天大楼的热情上，丝毫不逊色于美国。
△昆明规划/在建200米以上高楼超20座/昆明楼市整理制图
不过，无论热情多高，终归是要回归到现实。
那么，问题来了。这么多高楼，卖给谁？
昆明目前在建的200米以上高楼，除个别楼栋未能统计到之外，保守估算，总体量超过400万方。
而这些在建的高楼项目，却无一例外均为商业和办公产品，这无疑会让本就存量巨大的商业/办公产品的昆明市场雪上加霜。
今年7月份，昆明锐理发布的数据显示，昆明商业产品存量约为700万方，7月份成交量约3.6万方，按照这个去化速度，在没有增量的情况下，昆明的办公产品需要14.8年才能完成去化。
而办公产品，约730万方的存量，去化周期也长达约6.4年。
△7月份昆明商品房存销价对比/图源昆明锐理
如果昆明目前在建的摩天大楼超400万方的商业/办公体量，在未来投向市场，昆明商业/办公的去化周期还将拉长。
根据前述昆明锐理的数据显示，昆明7月份的商业销售价格，与2020年同期对比，每平米跌幅达到6249元，同比下跌34.5%，但销量依然只有3万方。
另一方面，昆明的写字楼也面临租不起价和闲置的问题。
根据仲量联行今年9月份发布的数据，昆明的办公产品，甲级写字楼租金约为66元/月/㎡，而香港的甲级写字楼，租金约为621元/月/㎡，租金收益几乎是昆明10倍。
△我国主要城市甲级写字楼月租排名/图源仲量联行
同时数据还显示，昆明的甲级写字楼空置率约为24%，而香港的空置率约为9%。而且，此前有媒体做过调查，西山区万达双塔写字楼的空置率竟然高达64%。
综合来看，昆明国际性区域中心城市仍在加紧建设，商业和高楼体量所代表的商业和商务承载能力已经十分超前，彰显出了昆明对未来发展的期待和野心。
但事情都有两面性，就如我们看到的那样，巨量库存的商业和办公产品，如同吃撑了的人一样，如何消化也是不得不面对的问题。
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